betreuungs-cockpit/tests/immobilie.test.ts

import { describe, expect, it } from 'vitest'
import { tag } from '@/lib/fristen/datum'
import {
  leerstandCheckliste,
  naechsteFaelligkeit,
  naechsterStichtagImJahr,
} from '@/lib/immobilie/leerstand-checkliste'
import {
  durchschnittlicheJahreskosten,
  kostenkontoAufbauen,
} from '@/lib/immobilie/kostenkonto'
import { inventarNotizLesen, inventarNotizSchreiben, inventarSumme } from '@/lib/immobilie/inventar'
import { centAusText } from '@/lib/validierung/substanz'

describe('Pflichten-Checkliste bei Leerstand', () => {
  const heute = tag(2026, 3, 15)

  it('nennt die Meldung an den Gebäudeversicherer als dringenden Punkt', () => {
    const punkte = leerstandCheckliste(tag(2026, 1, 10), heute)
    const versicherung = punkte.find((p) => p.schluessel === 'gebaeudeversicherung-leerstand-melden')

    expect(versicherung).toBeDefined()
    expect(versicherung!.dringend).toBe(true)
    expect(versicherung!.beschreibung).toMatch(/leistungsfrei/i)
  })

  it('legt den Frostschutz auf den Oktober', () => {
    const punkte = leerstandCheckliste(tag(2026, 1, 10), heute)
    const frostschutz = punkte.find((p) => p.schluessel === 'frostschutz')

    expect(frostschutz).toBeDefined()
    expect(frostschutz!.faelligAm.getUTCMonth() + 1).toBe(10)
    expect(frostschutz!.faelligAm.getUTCFullYear()).toBe(2026)
    expect(frostschutz!.wiederholungRrule).toContain('BYMONTH=10')
  })

  it('schiebt den Frostschutz ins Folgejahr, wenn der Oktober schon vorbei ist', () => {
    const punkte = leerstandCheckliste(tag(2026, 1, 10), tag(2026, 11, 2))
    const frostschutz = punkte.find((p) => p.schluessel === 'frostschutz')!

    expect(frostschutz.faelligAm.getUTCFullYear()).toBe(2027)
    expect(frostschutz.faelligAm.getUTCMonth() + 1).toBe(10)
  })

  it('lässt den Kontrollgang wöchentlich wiederkehren', () => {
    const kontrollgang = leerstandCheckliste(tag(2026, 1, 10), heute).find(
      (p) => p.schluessel === 'kontrollgang',
    )!

    expect(kontrollgang.wiederholungRrule).toBe('FREQ=WEEKLY;INTERVAL=1')
  })

  it('setzt keine Fälligkeit in die Vergangenheit', () => {
    const punkte = leerstandCheckliste(tag(2020, 1, 1), heute)
    for (const punkt of punkte) {
      expect(punkt.faelligAm.getTime()).toBeGreaterThanOrEqual(heute.getTime())
    }
  })

  it('deckt alle Pflichten ab, die bei Leerstand teuer werden können', () => {
    const schluessel = leerstandCheckliste(null, heute).map((p) => p.schluessel)

    expect(schluessel).toEqual(
      expect.arrayContaining([
        'gebaeudeversicherung-leerstand-melden',
        'kontrollgang',
        'frostschutz',
        'winterdienst-verkehrssicherung',
        'zaehlerstaende',
        'schluesselverzeichnis',
        'fotodokumentation',
        'briefkasten-nachsendeauftrag',
        'rauchmelder',
        'heizungswartung',
      ]),
    )
  })

  it('findet den nächsten Oktobertermin auch am Stichtag selbst', () => {
    expect(naechsterStichtagImJahr(tag(2026, 10, 1), 10, 1)).toEqual(tag(2026, 10, 1))
    expect(naechsterStichtagImJahr(tag(2026, 10, 2), 10, 1)).toEqual(tag(2027, 10, 1))
  })

  it('rechnet den nächsten Kontrollgang eine Woche nach dem Erledigen', () => {
    expect(naechsteFaelligkeit('FREQ=WEEKLY;INTERVAL=1', tag(2026, 3, 15))).toEqual(
      tag(2026, 3, 22),
    )
  })

  it('rechnet den nächsten Frostschutz auf den Oktober des Folgejahres', () => {
    expect(
      naechsteFaelligkeit('FREQ=YEARLY;BYMONTH=10;BYMONTHDAY=1', tag(2026, 10, 1)),
    ).toEqual(tag(2027, 10, 1))
  })
})

describe('Kostenkonto der Immobilie', () => {
  const buchungen = [
    { datum: tag(2025, 2, 3), betragCent: 12_000n, richtung: 'AUSGABE' as const, kategorie: 'GRUNDSTEUER' as const },
    { datum: tag(2025, 5, 3), betragCent: 12_000n, richtung: 'AUSGABE' as const, kategorie: 'GRUNDSTEUER' as const },
    { datum: tag(2025, 7, 1), betragCent: 48_000n, richtung: 'AUSGABE' as const, kategorie: 'IMMOBILIE_BETRIEBSKOSTEN' as const },
    { datum: tag(2025, 9, 9), betragCent: 150_000n, richtung: 'AUSGABE' as const, kategorie: 'IMMOBILIE_INSTANDHALTUNG' as const },
    { datum: tag(2026, 2, 3), betragCent: 13_000n, richtung: 'AUSGABE' as const, kategorie: 'GRUNDSTEUER' as const },
    // Fremde Kategorien und Umbuchungen bleiben draußen.
    { datum: tag(2025, 3, 1), betragCent: 90_000n, richtung: 'AUSGABE' as const, kategorie: 'HEIMKOSTEN' as const },
    { datum: tag(2025, 3, 2), betragCent: 50_000n, richtung: 'UMBUCHUNG' as const, kategorie: 'GRUNDSTEUER' as const },
  ]

  it('summiert je Jahr und Kategorie', () => {
    const jahre = kostenkontoAufbauen(buchungen)

    expect(jahre.map((j) => j.jahr)).toEqual([2026, 2025])

    const zweitausendfuenfundzwanzig = jahre.find((j) => j.jahr === 2025)!
    expect(zweitausendfuenfundzwanzig.ausgabenCent).toBe(222_000n)
    expect(
      zweitausendfuenfundzwanzig.ausgaben.find((z) => z.kategorie === 'GRUNDSTEUER')?.summeCent,
    ).toBe(24_000n)
    expect(
      zweitausendfuenfundzwanzig.ausgaben.find((z) => z.kategorie === 'GRUNDSTEUER')?.anzahl,
    ).toBe(2)
  })

  it('lässt Umbuchungen und fremde Kategorien außen vor', () => {
    const jahre = kostenkontoAufbauen(buchungen)
    const zweitausendfuenfundzwanzig = jahre.find((j) => j.jahr === 2025)!

    expect(zweitausendfuenfundzwanzig.anzahlBuchungen).toBe(4)
  })

  it('zählt Mieteinnahmen als Einnahme gegen die Kosten', () => {
    const jahre = kostenkontoAufbauen([
      ...buchungen,
      { datum: tag(2025, 6, 1), betragCent: 60_000n, richtung: 'EINNAHME' as const, kategorie: 'MIETEINNAHME' as const },
    ])
    const zweitausendfuenfundzwanzig = jahre.find((j) => j.jahr === 2025)!

    expect(zweitausendfuenfundzwanzig.einnahmenCent).toBe(60_000n)
    expect(zweitausendfuenfundzwanzig.saldoCent).toBe(60_000n - 222_000n)
  })

  it('rechnet den Durchschnitt nur über abgeschlossene Jahre', () => {
    const jahre = kostenkontoAufbauen(buchungen)
    expect(durchschnittlicheJahreskosten(jahre, 2026)).toBe(222_000n)
  })
})

describe('Inventarliste', () => {
  it('schreibt und liest Raum und Verbleib verlustfrei', () => {
    const text = inventarNotizSchreiben({
      raum: 'Wohnzimmer',
      verbleib: 'im Haus',
      bemerkung: 'Standuhr des Großvaters',
    })

    expect(inventarNotizLesen(text)).toEqual({
      raum: 'Wohnzimmer',
      verbleib: 'im Haus',
      bemerkung: 'Standuhr des Großvaters',
    })
  })

  it('rettet eine formlose Notiz aus einem anderen Modul in die Bemerkung', () => {
    expect(inventarNotizLesen('von Hand notiert')).toEqual({
      raum: null,
      verbleib: null,
      bemerkung: 'von Hand notiert',
    })
  })

  it('summiert die geschätzten Werte', () => {
    expect(
      inventarSumme([{ wertCent: 25_000n }, { wertCent: null }, { wertCent: 5_000n }]),
    ).toBe(30_000n)
  })
})

describe('Betragseingabe', () => {
  it('liest deutsche und englische Schreibweise als Cent', () => {
    expect(centAusText('1.234,56')).toBe(123_456n)
    expect(centAusText('1234.56')).toBe(123_456n)
    expect(centAusText('8,15')).toBe(815n)
    expect(centAusText('1.000')).toBe(100_000n)
    expect(centAusText('12')).toBe(1_200n)
    expect(centAusText('-45,90')).toBe(-4_590n)
  })

  it('rundet nicht über Fließkomma - 8,15 Euro bleiben 815 Cent', () => {
    expect(centAusText('8,15')).toBe(815n)
    expect(centAusText('0,07')).toBe(7n)
    expect(centAusText('1,1')).toBe(110n)
  })

  it('weist Unsinn zurück', () => {
    expect(centAusText('viel')).toBeNull()
    expect(centAusText('')).toBeNull()
    expect(centAusText('1,234')).toBeNull()
  })
})